Аренда и ее юридическая специфика

Незаключенный договор
Небрежно проработав текст соглашения, Вы можете заложить под свое дело мину замедленного действия. Суть в том, что по закону договор, в котором отсутствуют существенные условия (о предмете договора и другие существенные и необходимые условия для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), например не точно определен его предмет, считается незаключенным. Это значит, что правовые последствия подчас оказываются весьма удручающими.
Возьмем самую простую ситуацию: при регистрации в инспекции Федеральной налоговой службы России (ИФНС) организация указала в качестве места своего нахождения адрес арендованных офисных помещений. Если выяснится, что договор аренды не заключен и арендодатель потребует выселения, то помимо хлопот с экстренным поиском нового помещения и переездом нужно будет известить контрагентов о смене адреса, телефонов и, в зависимости от вида деятельности, клиентов. Придется уведомлять о смене адреса и налоговую инспекцию. Такой обязанностью руководители организаций часто пренебрегают, не подозревая, что тем самым нарушают закон. Необходимо собрать и оформить документы, уплатить госпошлину, отвезти бумаги в названную инспекцию, а затем получить свидетельство о внесении изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Кроме того, предстоят регистрационные хлопоты с новым договором аренды, конечно, если он заключен на год и более.
Когда в сделке участвуют добросовестные предприниматели и организации, заботящиеся о своей деловой репутации, отсутствие в тексте соглашения подробных данных об объекте недвижимости может помешать только при госрегистрации договора или сделки. Устранить данный недостаток довольно просто: стороны либо подписывают документ в новой редакции, либо принимают дополнительное соглашение (его оформляют в виде приложения к договору), в котором уточняют, в отношении какого именно имущества состоялась сделка. Как правило, на все перечисленное не требуется дополнительных материальных затрат, а единственные неудобства для бизнесменов – упущенное время, а в некоторых случаях корректировка планов с поправкой на давность.
Но бывает, что один из участников сделки утрачивает к ней интерес. Такое происходит и спустя несколько дней после подписания соглашения, и даже через несколько лет после этого момента. Сегодняшние бизнесмены все чаще стараются найти легальные способы для того, чтобы с наименьшими потерями уйти от договора. Например, они пробуют через суд расторгнуть соглашение с контрагентом, выполняющим свои обязательства спустя рукава (задерживающим перечисление оплаты, затягивающим передачу объекта по акту и пр.). Если же условия договора и требования закона сторона соблюдает аккуратно и оснований для расторжения договора нет, недобросовестные бизнесмены нередко пытаются доказать, что существенные условия сделки не согласованы, а значит, соглашение не заключено.

Аренда недвижимости
Чаще всего именно арендные соглашения содержат неточные и неполные данные об объекте недвижимости, особенно если речь идет о съеме части здания или сооружения. И арендатор, и арендодатель могут в любой момент высказать претензии в том, что договор аренды не был заключен. Практика показывает, что подобное заявление один из участников соглашения делает через несколько месяцев после оформления соответствующего документа. Наивно полагать, что этот субъект «совершенно неожиданно» обнаружил, что договор не заключен.
Нередко положения договоров, благодаря которым одна из сторон может безболезненно для себя расторгнуть договор или заявить, что он не заключен, специально закладывают еще при составлении текста соглашения. Причем такая практика становиться все более популярной. Сегодня за консультацией к юристам обращаются даже мелкие предприниматели. Они ставят перед консультантом такие задачи: подготовить текст одного (или нескольких) типового договора и «вмонтировать» в него (в них) ловушки для контрагента. Естественно, клиенты требуют закамуфлировать означенные положения, чтобы неспециалист не догадался об истинном смысле того или иного пункта.
Гораздо чаще бизнесмены случайно вставляют в тексты договоров юридические капканы. Подобное происходит, если предприниматели пишут соглашение сами, взяв за основу так называемый типовой договор. Например, однажды пришлось прочитать удивительный документ об аренде недвижимости, который заключили между собой индивидуальный предприниматель и маленький провинциальный заводик. В разделе «Предмет договора» было указано примерно следующее: «Количество и размеры помещений определяется ежемесячно исходя из потребностей производства». Больше об имуществе и его составе не было сказано ни слова ни в договоре, ни в приложениях к нему. Уже через один - два месяца возник спор: арендатор настаивал, что «потребности производства» требуют наличия нескольких комнат в административном здании, а директор заводика говорил, что в договоре аренды речь шла только о производственных площадях. О том, что договор аренды вообще не был заключен, поскольку в нем не нашлось определения объекта аренды, стороны узнали только от юриста.
Обычно претензии о том, что договор не заключен, заявляют после возникновения между контрагентами мелких или крупных разногласий. Например, один из них считает, что необходимо существенно изменить условия договора об оплате, перераспределить расходы на проведение охранных и противопожарных мероприятий, находит кабальной свою обязанность по организации капитального или текущего ремонта и пр. А бывает проще: в интересах бизнеса нужно досрочно прервать арендные отношения: например, арендодатель нашел нового пользователя, который готов платить за аренду больше, или собственник хочет избавиться от арендаторов, дабы продать недвижимость без обременений. Если контрагент не согласен досрочно расторгнуть сделку, придется соблюдать формальности, предусмотренные законом, и выплачивать ему определенные компенсации. Если объявить о недействительности соглашения, подобных выплат можно избежать.
В таких случаях предприниматели и организации, заранее предусмотрев будущую выгоду и просчитав потенциальные убытки, обращаются в арбитражные суды с исками о признании своих арендных соглашений незаключенными. Но успех им не гарантирован: суды, разобравшись в подоплеке дела, часто отказывают в этих исках.



Пример.
Купив на аукционе огромное административное здание в самом центре столицы, новый собственник немедленно начал непримиримую войну с многочисленными арендаторами. В планы владельца входила модернизация устаревших площадей, с тем, чтобы впоследствии сдать их в аренду по более высоким ценам. С мелкими арендаторами, которые нерегулярно вносили арендную плату и допускали прочие нарушения, разобрались быстро. Но с солидным, хотя и не крупным коммерческим банком, который несколько лет занимал первый и второй этажи здания, справиться оказалось не так просто.

Юристы ООО, изучив договор аренды банка с предыдущим собственником, посчитали, что данное соглашение не было заключено, поскольку объект не был конкретизирован: в тексте значилось, что «банк занимает…кв.м. нежилых помещений». Все соображения были доведены до сведения руководства ООО, и по распоряжению директора у входа в банк однажды появились бравые ребята из частного охранного предприятия. Они отказывались пропускать в помещения сотрудников кредитной организации.
Арбитражный суд, куда обратился банк, не согласился с мнением юристов ООО. В судебном решении было отмечено: оснований для признания договора незаключенным нет, поскольку своими действиями в процессе исполнения договора арендатор и предыдущий арендодатель конкретизировали его предмет.
Очень важно, в какой момент участник сделки поставил вопрос о том, что предмет договора аренды определен неточно. Если стороны длительное время выполняли арендное соглашение, и между ними не возникало разногласий по предмету договора, считается, что объект договора был согласован достаточно конкретно и в полном объеме.

Недостроенное здание арендовать нельзя
Случается, что договоры аренды заключают в отношении недостроенных зданий (в том числе не сданных в эксплуатацию), например, для того чтобы арендатор провел строительные или отделочные работы, сдал дом в эксплуатацию, а затем приступил к его использованию. В подписании таких договоров обычно заинтересованы те арендаторы, которые таким образом стремятся закрепить свои права на аренду после того, как объект будет окончательно готов.
Но зарегистрировать такой договор аренды невозможно ни до, ни после сдачи объекта госкомиссии. Обжаловать отказы в регистрации бессмысленно. Судебная практика исходит из того, что не завершенный строительством дом ни при каких условиях нельзя предоставлять в аренду, ведь полезные потребительские свойства извлекать из этого здания нельзя. А после завершения работ объект изменяется, и выходит, что в документе речь идет о том, чего нет.
Подобные договоры, которые стороны опрометчиво называют арендными, содержат элементы инвестиционных соглашений, договоров простого товарищества, подряда и прочее, и в лучшем случае там есть обязательство по заключению в перспективе арендного соглашения.

Проблемы регистрации
Не все предприниматели и руководители организаций хотят связываться с регистрацией своих арендных соглашений, а потому по возможности стараются заключать договоры на срок не более года, затем оформляют новый документ или продлевают прежний. По таким договорам некоторые пользователи арендуют недвижимость годами. Заключение краткосрочных арендных соглашений оправдано лишь тогда, когда оно совпадает с интересами бизнеса, отвечает его задачам и целям. Не нужно бояться скреплять подписями договоры на три, пять, десять лет только из опасения получить «нет» в ответ на просьбу о регистрации. В конце концов любой обоснованный отказ можно рассматривать как сигнал о потенциальной угрозе вашему благополучию и повод для того, чтобы привести документы и дела в безукоризненное состояние.
Если договор в принципе подлежит госрегистрации, то часто специалисты рекомендуют отражать в нем сведения об аренде так, как то указано в свидетельстве о собственности. Но иногда воспользоваться подобным советом просто не мыслимо.

Пример.
По информации ЕГРП, компании N принадлежит часть здания площадью 500 кв.м. на третьем этаже. Больше никаких сведений об этом объекте в реестре нет. Поскольку строение административное указанная площадь поделена на отдельные помещения. Фирма N хочет сдать часть из них в аренду. В договоре с пользователем скрупулезно отражены данные о потенциальных объектах найма: наименование, адрес, этаж, номера комнат, их площадь, состояние и т.д. Документ отправляют в Федеральную регистрационную службу, чиновники которой отказывают в регистрации. Причина следующая: объект аренды…отсутствует. В обоснование своих доводов служба ссылается на сведения ЕГРП, по которым права собственности организации N именно на комнаты № 1, 2, 3 не зарегистрированы, и нельзя однозначно определить, какую конкретно часть объекта размером 500 кв.м. предают в аренду.

Согласитесь, ситуация абсурдная. Кроме того, в пакете документов для регистрации обязательно есть поэтажные планы здания, на которых обозначенные сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Поэтажный план заверяют штампом БТИ, а в эксплуатации указывают метраж конкретных комнат. При желании чиновники могут идентифицировать предмет договора, но иногда, видимо, не хотят этого делать.
Чтобы снизить вероятность отказа, в документе необходимо не только указать подробные характеристики объекта, но и обвести цветом границы таких помещений на плане БТИ и оформить данную бумагу в виде приложения к договору аренды. Если даже после всего перечисленного не удастся зарегистрировать договор, придется обратиться в суд с просьбой признать отказ в регистрации незаконным.

Перепланировка
Много неприятностей при официальном оформлении отношений между арендатором и арендодателем доставляют несанкционированная перепланировка, несогласованная надстройка дополнительных этажей, незаконное переоборудование отдельных помещений. Если подобные изменения не будут официально зарегистрированы, не удастся оформить и договор аренды таких объектов, а без госрегистрации соглашение считается незаключенным.
Чтобы избежать проблем с регистрацией, предприниматели идут на хитрость: пока уполномоченным органам не известно о несанкционированных изменениях и пока они не отмечены на планах красными линиями, в договорах аренды указывают старые сведения. Но руководители компаний, которые решаются подписывать подобные соглашения, редко осведомлены о том, что их договоры тоже считаются незаключенными, поскольку в них указаны недостоверные сведения об объекте аренды.
Бывают и такие ситуации: после незаконной перепланировки или переоборудования собственник начинает принимать меры к тому, чтобы узаконить изменения. Еще до завершения этой процедуры он сдает помещения в аренду. В договоре с пользователем указывает действительные данные об имуществе. Причем участники сделки нередко прекрасно осознают, что зарегистрировать их документ невозможно из-за расхождения данных об объекте аренды. Договор планируют зарегистрировать, как только собственник получит новые бумаги на недвижимость. Но даже после того сделать намеченное не удастся. В ФРС сравнят даты на документах и быстро установят, что помещения, являющиеся объектом аренды, на момент подписания сделки отсутствовали в экспликации и поэтажном плане строения. Если стороны решат обжаловать отказ органа ФРС в суде, последний обратит их внимание на то, что договор аренды вообще не был заключен. В таком случае участникам аренды придется подписывать новое соглашение.