Как правильно составить предварительный договор

Что представляет собой предварительный договор? Как его можно заключить (иногда даже не подозревая об этом)? Какие права и обязанности сторон вытекают из такого соглашения и какие ошибки чаще всего допускают предприниматели и руководители предприятий при заключении и исполнении подобных соглашений? Эти и другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Итак, переговоры по поводу предстоящей сделки завершены, консенсус по наиболее важным вопросам достигнут. Остается лишь согласовать некоторые нюансы, проработать технические моменты и подписать договор. В такой ситуации осмотрительный и добросовестный предприниматель начинает активно готовиться к исполнению своих обязанностей. Под будущие проекты многие заранее берут кредиты, подписывают с третьими лицами договоры о поставке товаров или оказании услуг, расширяют штат, укомплектовывают его специалистами, переоборудуют и ремонтируют помещения (в том числе и чужие), перепрофилируют собственное производство, получают в госорганах необходимые разрешительные документы и проводят прочие подготовительные мероприятия. Но когда все уже готово к исполнению еще не заключенной сделки, ваш деловой партнер, на сотрудничество с которым возлагались такие надежды, неожиданно отказывается от соглашения или пытается изменить достигнутые договоренности и навязать новые, менее выгодные для вас условия. При этом он ссылается, например, на то, что стороны неверно поняли суть предварительных договоренностей или что у его фирмы резко изменилась стратегия развития, сложились форс-мажорные обстоятельства или найден более выгодный вариант.

Подобная ситуация знакома многим. И приходится либо соглашаться на навязываемые условия, либо мириться с тем, что сделка не состоится. Но в любом случае компании гарантированы значительные убытки: изменяются ее планы, изыскиваются средства на погашение кредитов, расторгаются договоры с третьими лицами, организуется поиск новых партнеров, увольняются ставшие ненужными сотрудники и т.д. Плюс к этому нанесен ощутимый удар по имиджу и деловой репутации предприятия. К тому же в память о вероломном партнере на балансе фирмы частенько на долгие годы мертвым грузом повисает приобретенное под несостоявшийся проект движимое или недвижимое имущество (например, из-за того, что оно низколиквидное, хоть и дорогостоящее).

Иногда пострадавшие компании пытаются защитить свои права в судах и возместить убытки за счет несостоявшегося контрагента. Но обычно суды их исковые требования не удовлетворяют. Ведь пострадавшие не могут представить письменные доказательства того, что у ответчика возникли перед ними какие-то обязательства (документальных доказательств, как правило, либо вообще нет, либо недостаточно).

Чтобы избежать подобного варианта развития событий и получить хоть какие-то гарантии, предприниматели все чаще стали письменно закреплять предварительные устные договоренности в неких промежуточных документах. В них обычно устанавливают обязанность сторон заключить в будущем основной договор (купли-продажи, поставки, хранения, подряда и пр.) и одновременно определяют его основные условия (например, о предмете, цене, сроках и пр.). Называются такие промежуточные документы по-разному: предварительное, генеральное соглашение или договор, протокол (или письмо) о намерениях и др. Но даже после их подписания стороны в большинстве случаев так до конца и не осознают, какие последствия могут возникнуть, и либо преувеличивают, либо преуменьшают значение этого документа.

В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) установлено, что «… по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Но никаких ограничений на заключение предварительных договоров в законе не содержится, поэтому предприниматели с успехом применяют их к любым видам договоров. Имейте в виду, что предварительный договор - это не панацея от всех ваших бед. Однако если контрагент станет уклоняться от заключения основного соглашения либо пытаться навязать невыгодные условия, вы получите право обратиться в суд с иском о понуждении ответчика заключить такое соглашение и потребовать возмещения убытков.



Хоть и предварительный, но все же договор

В зависимости от того, как составлен и оформлен упомянутый выше промежуточный документ, он может стать предварительным договором. И тут уже неважно, как этот документ называется. Так что очень часто предприниматели, подписывая протокол о намерениях или генеральное соглашение, даже не подозревают, что на самом деле они фактически заключают предварительный договор, по которому приобретают определенные права и обязанности.

Иногда стороны специально заключают предварительные договоры, чтобы получить дополнительные гарантии на тот случай, если один из контрагентов окажется недобросовестным партнером. Но они не всегда соответствуют всем требованиям, которые законодательство предъявляет к дополнительным договорам. И поэтому на основании таких документов не удается привлечь партнера к ответственности и принудить его заключить основной договор.

К предварительным договорам предъявляют те же основные требования, что и к прочим: они должны содержать необходимые реквизиты, существенные условия, подписываться уполномоченными лицами и соответствовать той форме, которая предусмотрена законом для совершения основного соглашения.



Существенные условия

В предварительном договоре нужно обязательно установить предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Например так: «Стороны обязуются в будущем заключить договор о (указывается предмет) на следующих условиях:…».

Если хотя бы одно из существенных условий основного договора не согласовано в предварительном соглашении, то сторона не сможет обратиться в суд с иском к контрагенту о понуждении заключить основной договор и взыскании убытков. Поэтому, если вы заинтересованы в том, чтобы предварительный договор не оказался пустой декларацией, а смог реально защитить ваши права, не допускайте подобных промахов. На мелочах «горят» многие предприниматели. А досадные упущения происходят не только из‑за собственной самонадеянности или по недосмотру юриста, но нередко и по вине неблагонадежного, но более осведомленного контрагента, который намеренно составил предварительный договор так, чтобы уйти от ответственности.



В соответствии с ГК РФ существенными являются три вида условий.

Условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами (например, предмет договора подряда - наименование и объем работ). Иногда по ошибке или умыслу недобросовестного партнера предмет основного договора неверно отражается в предварительном соглашении. И тогда суды, как правило, отказывают в требовании к недобросовестному контрагенту заключить основной договор.

Но если для вас очень важно заключить именно эту сделку или взыскать с несостоявшегося контрагента убытки, за свои права стоит побороться. Рассмотрим пример. Стороны по всем правилам заключили предварительный договор купли-продажи здания. Однако случайно они неверно указали его общую площадь (ошиблись на несколько десятков или даже сотен квадратных метров). В дальнейшем одна из сторон отказалась от заключения основного договора купли-продажи. Заинтересованный в сделке партнер может обратиться в суд с иском о понуждении контрагента к заключению основного договора и взыскании убытков. Если ответчик в своих возражениях на иск станет утверждать, что предмет договора не определен, истцу нужно будет представить суду документы, подтверждающие, что по данному адресу иного здания не существует. На основании этих доказательств суд сможет в своем решении сделать вывод, что предмет договора сторонами был все-таки идентифицирован. Тогда он обяжет ответчика совершить сделку и компенсировать истцу убытки.

Условия, которые предопределяются характером договора (например, для купли-продажи сезонных товаров - это цена, срок поставки). В тексте соглашения можно указать: «Договор, который стороны обязуются заключить, должен содержать следующие условия:…».

Условия, которые требует включить в договор одна из сторон и по которым участники достигли соглашения (например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страховать объект, система предоставления скидок, бонусы, гарантийное и послегарантийное обслуживание, порядок приемки товаров, услуг, работ и т.д.). В тексте соглашения можно указать так: «Стороны договорились считать существенными условиями основного договора следующее:…».